Самые опасные аспекты договора аренды

Октябрь 22, 2015
Мы все знаем, что необходимо смотреть в договоре аренды прежде всего: срок договора, метраж и иные характеристики помещения, цену аренды (входит туда коммуналка или нет), а также условия изменения этой цены. Это азбука. Но сегодня все чаще при заключении договоров и в спорах в судах возникают совсем другие вопросы. Так сказать, те вопросы, которые раньше при заключении были «в тени». Этой статьей мы прольем свет на эту тень.
Ремонт и «неотделимые улучшения»
Крайне важно указать в договоре, в каком состоянии передается вам помещение. Требуется ли ему ремонт и за чей счет будет делаться этот ремонт. Вероятнее всего, за счет арендатора, но важно понять и договориться письменно, что в случае досрочного расторжения договора вам (арендатору) бы возместили те затраты, которые вы сделали в виде «неотделимых улучшений» — ремонта.

Бывают случаи, что в договоре аренды предусмотрено не то, что возмещение, а наоборот — дополнительная оплата арендатором работ по демонтажу и ремонту после его выезда (вне зависимости от причин расторжения договора) — решать вам, но нам кажется, что это кабала.

Также в договоре было бы неплохо конкретизировать, что именно является неотделимым улучшением. Например, кондиционеры, которые вы поставите, как арендатор, в помещении можно вам вывезти при расторжении договора или нет. Что делать со следами наличия этих кондиционеров (дырки в стенах, специальные короба-отводы) — об этом следует договориться «на берегу» — при заключении договора.

Правила поведения и штрафы
Часто арендодатель вписывает множество правил поведения сотрудников и гостей арендатора в сдаваемом помещении. Перечень начинается с понятного нам «не разводить открытый огонь» до менее понятного «содержать помещение в чистом виде» и «не проявлять аморальное поведение».

Важно указать, что данные перечни поведения сопровождаются внушительными штрафами, а некоторые из них являются основаниями к штрафному расторжению договора аренды по инициативе арендодателя без какого-либо возмещения.

Подписывая такие пункты, помните, что вы не можете контролировать поведение потребителей — лиц, которые пришли приобрести у вас товар (в договорах они значатся «гостями»). Если вдруг ваши потребители закурят в помещении или сделают нечто «запрещенное», то вас легко могут оштрафовать на внушительную сумму, а вы ничего не сможете предъявить потребителю.

Более того, даже с собственных сотрудников вы не сможете взыскать уплаченный арендодателю штраф, так как это противоречит Трудовому кодексу РФ. Можно, конечно, написать много внутренних регламентов о депремировании и штрафах, но важно понимать, что если сотрудник откажется платить, то в суде по такому спору работодатель, вероятнее всего, проиграет.
Обеспечительный депозит
Многие договоры предусматривают обеспечительный депозит — у него много названий, но суть одна — это некая сумма, которую уплачивает арендатор при заключении договора, так сказать, «за оплату последнего месяца и сохранность помещения».

Крайне важно убедиться на каких основаниях арендодатель (который держит этот депозит) может списывать оттуда деньги. Не допускайте возможности списания денежных средств без вашего прямого указания и/или одобрения, иначе все эти вымышленные и незаконные штрафы (см. п. 2 этой статьи) будут списаны автоматически с вас без какого-либо «суда и следствия».

Также важно четко описать и представлять себе процедуру возврата этого обеспечительного депозита: когда, в течение какого времени, в каком размере вам его вернут.
Условия расторжения
Кроме стандартных, указанных в Гражданском кодексе РФ, условия расторжения договора арендодатели стали повсеместно вписывать достаточно странные условия расторжения.

Например, какое-нибудь «неподобающее поведение сотрудников арендатора» может повлечь по договору одностороннее расторжение. Этого, конечно, нельзя допустить. Если какая-либо «провинность» арендатора устранима, то добивайтесь включения в договор условия, что сначала арендодатель должен уведомить вас о нарушении, затем вам будет предоставлена возможность исправить данное нарушение и вот только в случае, если вы ничего не исправили, может ставиться вопрос о расторжении договора. При этом, чаще всего, такие «штрафные расторжения» сопровождаются полным удержанием обеспечительного депозита либо, что хуже, еще и дополнительными штрафами.

Не забудьте разобраться и закрепить в договоре, что будет со сделанным вами ремонтом и другими «неотделимыми улучшениями», если вдруг арендодатель по своей инициативе решит, что через месяц после того, как вы закончили свой дорогостоящий ремонт, он хочет с вами расторгнуть договор.
Чтобы иметь право, надо знать право
Статья подготовлена по материалам лекции
Дмитрия Гриц для курса «ЮРИДИЧЕСКАЯ ГРАМОТНОСТЬ В МОДНОМ БИЗНЕСЕ»
Дмитрий Гриц
Адвокат
Подпишитесь на рассылку, чтобы первым узнать о новых статьях: